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房地產(chǎn)開發(fā)

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房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)(包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建)而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性,在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)??梢杂腥N存在形態(tài):即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中,其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài),即土地(或土地使用權(quán))、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。隨著個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展,房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。購(gòu)買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。香港房地產(chǎn)較為重視地產(chǎn)風(fēng)水,天師后裔、風(fēng)水大師張金華表示:福地福人居,天人合一,人地相融,適配者即福。

簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上,按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。因此,取得國(guó)有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提,而房地產(chǎn)開發(fā)也并非限于房屋建設(shè)或者商品房屋的開發(fā),而是包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)在內(nèi)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。簡(jiǎn)言之,房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關(guān),是城市建設(shè)規(guī)劃的有機(jī)組成部分。為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向?qū)崿F(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo),必須合理地制定城市規(guī)劃和進(jìn)行城市建設(shè)以適應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要。

概念

房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動(dòng)中一項(xiàng)重要制度,屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。所謂房地產(chǎn)開發(fā),是指在依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》)取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。作為不動(dòng)產(chǎn),與其他商品的開發(fā)相比,房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長(zhǎng)、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn),使房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)在人們的生活中占居越來(lái)越重要的地位,經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá),時(shí)代越進(jìn)步,房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣,程度越深,內(nèi)容越豐富。

開發(fā)數(shù)據(jù)

2012年(壬辰年),全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元,比上年名義增長(zhǎng)16.2%扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)14.9%,增速比1-11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn),比2011年回落11.9個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅投資49374億元,增長(zhǎng)11.4%,增速比1-11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn),占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.8%。

2012年,東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資40541億元,比上年增長(zhǎng)13.9%,增速比1-11月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn);中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資15763億元,增長(zhǎng)18.3%,增速回落1.1個(gè)百分點(diǎn);西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資15500億元,增長(zhǎng)20.4%,增速提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。

2012年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積573418萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)13.2%,增速比1-11月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn);其中,住宅施工面積428964萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)10.6%。房屋新開工面積177334萬(wàn)平方米,下降7.3%,降幅比1-11月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn);其中,住宅新開工面積130695萬(wàn)平方米,下降11.2%。房屋竣工面積99425萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)7.3%,增速比1-11月份回落6.8個(gè)百分點(diǎn);其中,住宅竣工面積79043萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)6.4%。

2012年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積35667萬(wàn)平方米,比上年下降19.5%,降幅比1-11月份擴(kuò)大4.7個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款7410億元,下降16.7%,降幅擴(kuò)大6.4個(gè)百分點(diǎn)。

經(jīng)營(yíng)區(qū)別

房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是有區(qū)別的,房地產(chǎn)開發(fā)是指依

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,在取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。這是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款明確的定義。

而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。這是國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二條明確定義的。

因此房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是有區(qū)別的,兩者對(duì)主體的資質(zhì)要求是不同的,前者不一定要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格,如果有國(guó)有土使用權(quán)的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛中,所以合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同中對(duì)主體的資格是有要求的,至少要求一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)資格,但實(shí)踐中經(jīng)營(yíng)有把具有房屋預(yù)租性質(zhì)的自建房(非商品房)合建合同糾紛當(dāng)作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛,而要求自建房合建合同的一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格,就是因?yàn)闆]有把房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)區(qū)別開來(lái)。由于合資、合作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同是屬于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的合同關(guān)系,必然涉及到轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或銷售、出租商品房的行為。

我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)對(duì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)是有主體資格要求的,因而合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格,這是對(duì)此類合同的主體資格要求。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及到國(guó)家的重要產(chǎn)業(yè),對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重要影響,資金投入量很大,重要的是涉及到土地資源的利用,所以國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的資格是有嚴(yán)格的要求,不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)不能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)?!吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條和國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二章就此有特別規(guī)定。而自《中華人民共和國(guó)合同法》頒布后,對(duì)合同的主體資格要求絕大多數(shù)合同沒有特別要求,在這一點(diǎn)上,合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同與其它類型合同是有區(qū)別的。

前景

房地產(chǎn)業(yè)大趨勢(shì)是供不應(yīng)求我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要矛盾的主要方面是增加供給,滿足需求。

從2013年1-3月總資金來(lái)源構(gòu)成情況來(lái)看,國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來(lái)源的19%,利用外資占比低于1%,自籌資金占38%,其他資金占43%。從3月單月總資金來(lái)源構(gòu)成情況來(lái)看,國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來(lái)源的15%,利用外資占比不到1%,自籌資金占35%,其他資金占49%。

相比2013年1-2月數(shù)據(jù),其他資金累計(jì)占比較上一數(shù)據(jù)基數(shù)期增加3個(gè)百分點(diǎn)。

2013年3月份國(guó)房景氣指數(shù)比上月回落0.36點(diǎn),一季度,全國(guó)土地市場(chǎng)量跌價(jià)漲,后續(xù)商品房供應(yīng)量堪憂;房地產(chǎn)投資增速明顯回落,新開工面積再次負(fù)增長(zhǎng);商品房銷售增幅出現(xiàn)下滑,價(jià)格增幅放緩??傮w而言,潛在供應(yīng)依然偏緊。

2013年一季度多項(xiàng)指標(biāo)回落,主要是前兩月突增因素明顯,從整體看,一季度市場(chǎng)依舊保持平穩(wěn)走勢(shì),預(yù)計(jì)隨著調(diào)控政策細(xì)則在各地的逐步落實(shí),房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)調(diào)整,市場(chǎng)銷售在二季度會(huì)繼續(xù)回落。

開發(fā)類型

房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。

土地開發(fā)

土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作,主要有兩種情形:一是新區(qū)土地開發(fā),即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地;二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā),即對(duì)已經(jīng)是城市土地,但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因,需要拆除原來(lái)的建筑物,并對(duì)土地進(jìn)行重新改造,投入新的勞動(dòng)。

房屋開發(fā)

就房屋開發(fā)而言,一般包括四個(gè)層次:第一層次為住宅開發(fā);第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)性建筑物開發(fā);第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā);第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。

開發(fā)原則

房地產(chǎn)開發(fā)基本原則是指在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)并實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)依法遵守的基本原則。依據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則主要有:

開發(fā)原則

依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。

在我國(guó),通過(guò)出讓或劃撥方式依法取得國(guó)有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件,房地產(chǎn)開發(fā)必須是國(guó)有土地。我國(guó)另一類型的土地即農(nóng)村集體所有土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā),集體土地必須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地。

城市規(guī)劃的原則

城市規(guī)劃是城市人民政府對(duì)建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和微觀管理的重要措施,是城市發(fā)展的綱領(lǐng),也是對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行合理控制,實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置的有效手段??茖W(xué)制定和執(zhí)行城市規(guī)劃,是合理利用城市土地,合理安排各項(xiàng)建設(shè),指導(dǎo)城市有序、協(xié)調(diào)發(fā)展的保證。

統(tǒng)一原則

堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。

經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的大小,是開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的必要條件。社會(huì)效益指房地產(chǎn)開發(fā)給社會(huì)帶來(lái)的效果和利益。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產(chǎn)生的積極影響。以上三方面是矛盾統(tǒng)一的辯證關(guān)系,既有聯(lián)系,又有區(qū)別,還會(huì)產(chǎn)生沖突。這就需要政府站在國(guó)家和社會(huì)整體利益的高度上,進(jìn)行綜合整合和管理。

綜合開發(fā)原則

應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。

即綜合開發(fā)原則。綜合開發(fā)較之以前的分散建設(shè),具有不可比擬的優(yōu)越性。綜合開發(fā)有利于實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃,加快改變城市的面貌;有利于城市各項(xiàng)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展,促進(jìn)生產(chǎn),方便生活,有利于縮短建設(shè)周期,提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

符合政策原則

國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的原則。

國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃是指導(dǎo)國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本原則和總的戰(zhàn)略方針,房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)應(yīng)受國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的制約。

開發(fā)條件

開發(fā)主體合法

進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個(gè)人,首先應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)的資格

。如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),則應(yīng)依照《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的條件設(shè)立,向工商行政管理部門申請(qǐng)登記,并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

使用權(quán)

房地產(chǎn)開發(fā)主體必須通過(guò)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的合法途徑(出讓和劃撥),取得房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)。用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地,必須權(quán)屬清晰,房地產(chǎn)開發(fā)主體擁有《國(guó)有土地使用證》。

《城市房地產(chǎn)管理法》第28條規(guī)定:“依法取得的土地使用權(quán),可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,作價(jià)入股,合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。”

在規(guī)定的期限內(nèi)動(dòng)工

以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿二年未動(dòng)工開發(fā)的,可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。但是,因不可抗力,或者政府、政府有關(guān)部門的行為,或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。

主要流程

為給那些欲進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的公司對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程有一個(gè)初步的了解,現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的行政審批辦理流程簡(jiǎn)要說(shuō)明如下。 一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前,房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù),委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖,并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。

第二部分

行政審批部分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章,房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段:1)選址定點(diǎn);2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;3)初步設(shè)計(jì)及施工圖審查;4)規(guī)劃報(bào)建圖審查;5)施工報(bào)建;6)建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng):

1、計(jì)委(發(fā)改委)審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書(表)。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查,此階段辦理以下一般事項(xiàng): 1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。

4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù),并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查,根據(jù)業(yè)主單位意見,核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》,發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):

1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后,核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)。

五、施工報(bào)建階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):

1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包,確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍,非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查,核發(fā)《建筑工程施工許可證》。六、商品房預(yù)售許可階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料:

1、以下證明材料:

(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;

(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書;

3、工程施工合同;

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu))對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。

2、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門,按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。

4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見,對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的,出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明;不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的,作退件處理并要求限期整改。

第三部分

房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段 1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料:

(1)申請(qǐng)書;

(2)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

(3)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;

(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(6)施工許可證;

(7)房屋竣工驗(yàn)收資料

(8)房屋測(cè)繪成果;

(9)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

以上幾個(gè)階段,需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限,各地根據(jù)實(shí)際情況,會(huì)有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間,絕大部分都少于15天,一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用,由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi),所以就不再明細(xì)列表,更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤(rùn),行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。

1.政府部門的項(xiàng)目計(jì)劃批復(fù)

2.規(guī)劃部門的選址意見書、用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃許可證

3.持規(guī)劃許可證到土地部門辦理辦土地使用證(通過(guò)劃撥、協(xié)議出讓、掛牌、拍賣)

4.持以上所有證件到建設(shè)主管部門辦理施工項(xiàng)目開工許可證(辦開工許可證前要進(jìn)行工程項(xiàng)目招投標(biāo)、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)許可證并具備開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì))

5.再持以上辦理好的證件到規(guī)劃部門辦理施工放線手續(xù)

6.具備以上條件可以開工

資質(zhì)等級(jí)

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)和暫定資質(zhì)

一級(jí):注冊(cè)資金5000萬(wàn)人民幣

二級(jí):注冊(cè)資金2000萬(wàn)人民幣

三級(jí):注冊(cè)資金800萬(wàn)人民幣

四級(jí):注冊(cè)資金100萬(wàn)人民幣

貸款方式

鑒于購(gòu)房者獲得的房屋期權(quán)可設(shè)定抵押,則開發(fā)商擁有的房屋期權(quán)也應(yīng)該可以設(shè)定抵押。上海市人民政府第76號(hào)令《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》第三條就規(guī)定了“房屋期權(quán)包括房屋建設(shè)期權(quán)和預(yù)購(gòu)商品房期權(quán)”,即依法生效的建設(shè)工程總承包合同,建設(shè)工程施工總承包合同約定開發(fā)商某一時(shí)間獲得建成房屋的權(quán)利可設(shè)定抵押。建設(shè)銀行上海分行曾經(jīng)嘗試以開發(fā)商與施工單位簽定的合法生效的建筑工程承包合同為依據(jù),按在建項(xiàng)目分部工程完成工程量分段設(shè)定抵押權(quán),分段遞增抵押物,并按約定的抵押額分次發(fā)放貸款。

管理工作

項(xiàng)目管理組織是在整個(gè)項(xiàng)目中人事各種管理工作人員的組合。在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中,由于業(yè)主、承包商(包括分包商)、設(shè)計(jì)單位、設(shè)備和材料的供應(yīng)單位、監(jiān)理單位等都有自己的項(xiàng)目經(jīng)理部和人員,他們之間的各種管理工作的任務(wù)、責(zé)任和權(quán)力的劃分,以及他們之間的各種聯(lián)系,共同形成項(xiàng)目管理組織系統(tǒng)。在這個(gè)項(xiàng)目管理組織系統(tǒng)中,業(yè)主建立的項(xiàng)目管理組織(項(xiàng)目經(jīng)理部)居于整個(gè)項(xiàng)目組織的中心位置,在整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中起頭決定性的作用。 在項(xiàng)目壽命期內(nèi),可將項(xiàng)目劃分為若干個(gè)階段,而每一個(gè)階段都有相應(yīng)的管理工作。

1、前期策劃階段。該階段項(xiàng)目者作為咨詢工程師為業(yè)主決策提供可供參考的信息、意見和建議。

2、設(shè)計(jì)和計(jì)劃階段

3、招標(biāo)投標(biāo)。

4、項(xiàng)目施工階段。在這個(gè)階段,主要是進(jìn)行施工準(zhǔn)備和施工過(guò)程中的“三控制,兩管理,一協(xié)調(diào)”等方面的工作,保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)施。

5、欺瞞宣。這一工作主要是針對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目而言,其主要工作如下:

(1)項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷計(jì)劃的策劃(這一工作是在項(xiàng)目前期工作的基礎(chǔ)上進(jìn)行的)。

(2)項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷計(jì)劃的考核與評(píng)價(jià)。

(3)項(xiàng)目控制與調(diào)整。

6、項(xiàng)目后期管理

轉(zhuǎn)讓途徑

股權(quán)轉(zhuǎn)讓

股價(jià)可以由雙方議定(但是涉及國(guó)有股權(quán)時(shí)有特別規(guī)定),可以全部轉(zhuǎn)讓股權(quán),也可部分轉(zhuǎn)讓,根據(jù)實(shí)際情況而定;通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式從而達(dá)到項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的目的在中國(guó)當(dāng)今采用較多,據(jù)統(tǒng)計(jì),約占項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的85%。正是由于這個(gè)原因,本網(wǎng)站側(cè)重點(diǎn)在于項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓和公司產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

項(xiàng)目單體轉(zhuǎn)讓

由于這種轉(zhuǎn)讓形式受《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律規(guī)定約束太多,實(shí)踐中較少采用;

合作合伙經(jīng)營(yíng)

這種形式風(fēng)險(xiǎn)較大,除了市場(chǎng)的因素外,更多的是雙方的誠(chéng)信;

四是融資,這種形式要看具體的項(xiàng)目而定,例如項(xiàng)目的周期、項(xiàng)目的盈利預(yù)期等。

合作注意

(1)要明確合作各方的開發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應(yīng)責(zé)任;

(2)約定先合伙或合作、后成立項(xiàng)目公司的方式,其承擔(dān)民事責(zé)任方式先后不同;要明確先后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及辦理相應(yīng)手續(xù)的責(zé)任主體;

(3)組成項(xiàng)目公司合作開發(fā)的,要明確注冊(cè)資本投入方式以及注冊(cè)資本與投資總額的差異的處理對(duì)策及相應(yīng)的責(zé)任;

(4)以土地使用權(quán)入股組成項(xiàng)目公司的,土地使用權(quán)須作評(píng)估;

(5)以籌建處或其它名義合作開發(fā)的,須使之成為能獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組織,并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù);

(6)合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的,應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù),并明確有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式和責(zé)任人;

(7)一個(gè)地塊上合作開發(fā)涉及幾個(gè)性質(zhì)不同的項(xiàng)目,應(yīng)分別立項(xiàng)、分別進(jìn)行審批并辦理不同的證照;

(8)合作開發(fā)各方的投資回報(bào)的方式,應(yīng)按是否以開發(fā)項(xiàng)目的房屋為標(biāo)的分別規(guī)定權(quán)利義務(wù),投資回報(bào)系約定分房的,應(yīng)明確房屋分配的具體辦法;投資回報(bào)系分配利潤(rùn)的,應(yīng)約定利潤(rùn)的計(jì)取方式;

(9)合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時(shí)的政府批準(zhǔn)手續(xù)和增加面積的成本,增加分擔(dān)及面積分配方式;

(10)合作開發(fā)合同由于需辦理相關(guān)手續(xù),往往效力待定,合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認(rèn)無(wú)效或不生效時(shí)的具體處理方法。

成本費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用:

管理費(fèi)用

可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項(xiàng)之和為基數(shù),按3%左右計(jì)算。

銷售費(fèi)用

它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng):

(1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收入的2%一3%;

(2)銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的1.5%一2%;

(3)其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的0.5%一1%。以上各項(xiàng)合計(jì),銷售費(fèi)用約占銷售收入的4%一6%。

財(cái)務(wù)費(fèi)用

它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。

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